Q.
住宅ローンの借り換えについて
現在、
住宅ローンの残高が2800万円あります。
これを28年間で返済予定です（つまり年間100万円の返済（利息含まず）ということですね。単純計算すると）。
現在の金利は2.51％ですが、後５年経過した平成25年からは3.61％に上昇します。3.61％になってからは、完済まで全期間この利率で（23年間）固定となっています。
最近、現在の取引銀行とは違う銀行が「住宅ローン借り換えキャンペーン」を展開中で、私も借り換えを勧められました。
短期固定金利のローンなのですが、
条件は以下のとおりです。
１．ローンを完済するまで常にローン金利を店頭金利から1.2％ひいて優遇金利を適用
２．上記優遇金利を使用しての３年固定金利が1.25％、５年固定金利が1.75％、10年固定金利が2.05％
３．諸費用は保証料込みで80万円
私としては、取りあえず３年固定の低金利に魅かれるものがありますが、今ひとつ判断がつきかねています。
理想の展開としては、３年固定でしのぎ、3.61％に上昇する２年前に10年固定でいければいいなぁ、と考えていますが・・・
金利動向も気になりますし・・・
内心、日本経済の先行きも暗いような雰囲気ですので、３年後に大幅な金利上昇はないような気もしないわけでもないのですが・・・
保証料を払ってまで行動を起こさなくてもという気持ちと、このキャンペーンを利用してみたい気持ちとが混ざり合って、大いに悩んでいます。
どなたか、住宅ローンに詳しい方からのお知恵を拝借いたしたく質問させていただきました。
よろしくお願いします。
A.
今後の金利動向についての完全な予想は当然不可能ですが、少なくとも
ここ2〜3年はたぶん大きな利上げはないような気がします。
そこで、だいたいの試算をしてみました。
現在の銀行で2800万円を28年、元利金等で5年間2.51%、残期間3.61%で
返済すると、金利が約1480万円になります。
対して借り換えの試算として当初3年を1.25%、その後10年を2.3%、残期間を
3.3%として計算すると、金利が約1050万円になりました。
優遇金利が1.2%ありますので、現在変動の基準金利が2.875%の金利が
3年後に3.5%、13年後に4.5%になったという前提になります。
もちろん今後金利がじわじわ上がっていけば、これよりも金利は増えると思いますが
おそらく現在の契約よりは有利でしょう。
今後バブル時代のような高金利にはまずならないと思いますので、手数料の
80万円を払っても、今回の借り換えは進めてみるべきだと思います。
何より当初金利が低い分、繰上げ返済の原資に回すことも可能ですので。
参考までに・・・
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